¿QUÉ SE PUEDE Y QUÉ NO SE PUEDE HACER EN LOS PATIOS VECINALES?

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Decía el historiador y filósofo griego Jenofonte que “sin concordia no puede existir ni un estado bien gobernado ni una casa bien administrada”. Podemos extrapolar el aforismo y añadir “ni una comunidad de vecinos bien gestionada”. Garantizar una convivencia cordial es esencial, y a veces las zonas comunes, como los patios, dejan de ser un espacio de encuentro y armonía vecinal para desatar las disputas. ¿Qué pasa si el patio de luces se convierte en el ruidoso merendero de uno de los vecinos o si el propietario del 5ºB lo usa para dejar la bici y los carritos de los niños?

Para evitar problemas o saber cómo afrontarlos es necesario conocer la normativa que regula la utilización y el mantenimiento de estas zonas. En primer lugar, conviene destacar que puede darse el caso de que en la comunidad existan patios interiores comunes de uso privativo, es decir, cuya propiedad es de la comunidad pero cuyo uso y disfrute corresponde a un único propietario, por ejemplo porque vive en la planta baja y es el único que tiene acceso a ese espacio.

La Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil permiten estos supuestos, siempre que se respete a los demás residentes, no se provoquen ruidos o molestias, y no se contravengan los estatutos de la comunidad, donde deberá quedar recogido ese privilegio. Hay que aclarar que en ningún momento se pierde el carácter común y el derecho de la propiedad corresponderá siempre a la comunidad.

El vecino que haga uso privativo del patio no podrá realizar ninguna alteración que afecte a su configuración –como su cerramiento o techado- sin la autorización previa de la junta de propietarios y, dado que muchas veces las canalizaciones de agua o electricidad discurren por este espacio, deberá permitir el acceso para la lectura de los contadores que pudiera haber o para realizar los acondicionamientos que sean necesarios. En cuanto a posibles desperfectos, la comunidad debe hacerse cargo de los daños estructurales, aunque la limpieza y el mantenimiento diario o las reparaciones necesarias por desgaste debido al uso son responsabilidad del vecino que lo utilice (por ejemplo los azulejos del suelo). Por su parte, el resto de vecinos no podrá arrojar colillas o suciedad al patio.

En cuanto a los patios comunes no sujetos a uso privativo de ningún vecino en exclusiva, en el caso de que alguno de los propietarios invada estos espacios, usándolo por ejemplo como lugar para almacenar las bombonas de butano o la bicicleta, habrá que consultar los estatutos de la comunidad para ver si puede hacerlo. Recordemos que cualquier vecino que desee hacer un uso particular de un espacio común puede solicitar permiso, pero necesita la aprobación unánime de todos los propietarios. En caso de conflicto, puede recurrirse a la vía civil, y si la comunidad dispone de un seguro que ofrezca un servicio de orientación jurídica, podrá consultar a este cómo proceder.

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22 Comentarios

  1. Carolina Martinez 25 agosto, 2018 at 12:36 pm

    Hola buenos dias .
    Me gustaría saber si hay una normativa en Madrid,que no se puede tender en un patio de luces donde dan ventanas de habitaciones y ahora que es verano lo tenemos abierta las ventanas,y que suenan las cuerdas de los vecinos a las 12.30 a las 2 de la mañana,…y para mas inri todo el tiempo encendiendo la luz del portal ,pudiendo los vecinos usar las luces de su casas para poder ver y no molestar a esas horar a menores.
    Las personas mayores que viven todavia en el edificio de tres plantas dicen que nunca se han echo por respeto,pero no se si hay una normativa para yo ponerlo en el portal y asi poder tener buena convivencia.
    Donde puedo imformarme.
    Muchas gracias.

     
    • Mutua de Propietarios 29 agosto, 2018 at 10:20 am

      Hola Carolina. Ante todo gracias por tu comentario. Te recomendamos que consultes al administrador de fincas de tu comunidad, o llames directamente al 012, el teléfono de Atención al Ciudadano de la Comunidad de Madrid. Seguro que pueden responder tus dudas de forma concisa. ¡Un saludo!

       
  2. EncarnaPellicer 11 octubre, 2018 at 1:01 am

    Si la normativa actual exige patios de 4×4 pero el edificio tiene unos 50 años y es de 3×3 que es lo que antes se exigía, para un cambio de uso de es e bajo, pueden exigir las dimensiones de la normativa actual?

     
    • Mutua de Propietarios 16 octubre, 2018 at 9:29 am

      Hola Encarna, gracias por tu comentario. Si bien las normas están hechas para cumplirse, la realidad es que a menudo en los distintos departamentos de urbanismo / obras existe cierta flexibilidad en según qué tipo de cuestiones. Respondiendo a tu pregunta, sí, pueden exigir las dimensiones de la normativa actual. Pero el único modo de saberlo al 100% es tramitar una consulta con el departamento correspondiente (obras, urbanismo, actividades, etc.) y que responda el técnico municipal. Un saludo!

       
  3. Juan José romero 23 octubre, 2018 at 5:13 pm

    Hola ,quería hacer una consulta a ver si me pueden ayudar . Soy propietario de un piso en un entresuelo 1ª y el lavabo es muy pequeño y tenemos la cisterna en el patio de luces donde bajan los canales de agua y los cables de la televisión llevo 13 años viviendo ahí y ahora resulta que los vecinos han hecho una reunión que dicen que tengo que quitar la cisterna del patio de luces. Mi pregunta es .me pueden obligar a quitar la cisterna del patio de luces?

     
    • Mutua de Propietarios 24 octubre, 2018 at 9:47 am

      Hola Juan José, muchas gracias por tu comentario. Depende de si se trata de un elemento común de uso privativo o no. Deberíamos tener esta información para poder dar respuesta a la pregunta en concreto. En el siguiente enlace puedes consultar más información: https://bit.ly/2Sc5lo6 Un saludo!

       
  4. Pilar Lopez 25 octubre, 2018 at 9:22 am

    En mi comunidad, hay 2 accesos a los patios para que los vecinos de los bajos puedan salir a tender.
    En uno de los accesos, el vecino hace uso privado, y lo ha convertido en despensa (jabones, conservas, garrafas…etc)
    Se le puede obligar a que esos artículos los mantenga en su vivienda, y que deje el acceso libre al ser propiedad de la comunidad???

     
    • Mutua de Propietarios 26 octubre, 2018 at 10:48 am

      Buenos días Pilar, muchas gracias por tu comentario. Según la sentencia del Tribunal Supremo de 25-01-94 “la utilización privativa de un elemento común impone una serie de obligaciones no sólo al usuario sino a las otras dos partes implicadas: los demás copropietarios y la Comunidad. Así el primero tiene la obligación de disponer de la cosa común conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la Comunidad, ni impida a los demás propietarios, utilizarlas según corresponda a su derecho cuando sea procedente, y siempre permitiendo el acceso al mismo a los efectos de consentir en el cuantas obras o mejoras reclamen la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble, estando vedado al mismo pretender llevar su derecho de uso y disfrute en exclusiva por encima de su propia naturaleza para intentar adquirir su propiedad en virtud de prescripción adquisitiva o usucapión”. Un saludo!

       
  5. Elena 13 noviembre, 2018 at 12:21 pm

    Hola me compre un piso con terraza de 2×6 y quiero ponerme una caseta de chapa y tengo una pregunta; si tengo derecho ponerlo?

     
    • Mutua de Propietarios 14 noviembre, 2018 at 1:01 pm

      Buenos días Elena, muchas gracias por tu comentario. Si se trata de una terraza comunitaria, de uso privativo (como por ejemplo un bajo que tiene acceso a un patio interior, o a una terraza posterior) debería consultar primero con el servicio de urbanismo del ayuntamiento. En segunda instancia, debería también revisar los estatutos de la comunidad de propietarios (los puede solicitar a su administrador de fincas) para confirmar si puede o no puede construir la caseta de chapa. Le aconsejamos que se informe de todo antes de construirla. Un saludo!

       
  6. Adel 18 noviembre, 2018 at 10:24 am

    Hola tengo un local e tengo 2 ventanas en patio luzes la vecina de frente tenia también 2 ventas una del lavabo e otra de la cocina llegamos en un acuerdo entre los 2 de poner una pared en el medio para no podemos vernos se puede hacer esa pared o no gracias un saludo

     
    • Mutua de Propietarios 29 noviembre, 2018 at 11:21 am

      Hola Adel, muchas gracias por tu comentario. Desde el Colegio de Administradores de fincas de Barcelona- Lerida nos dicen que en caso de que el patio de luces sea comunitario, la utilización / modificación de superficies comunitarias de uso privativo requiere la consulta ante la comunidad de propietarios, como mínimo. Su recomendación es que consulten con su administrador de fincas, y que expusieran la situación ante la comunidad (no pueden llegar a un acuerdo únicamente las dos partes interesadas). Un saludo!

       
  7. Germán Fernández 20 noviembre, 2018 at 9:36 pm

    Buenas tardes.
    expongo mi caso, Soy propietario de una entreplanta (antigua vivienda del portero, que le compre a la comunidad) que desde la cocina tiene un acceso al patio de la comunidad mediante una puerta; la comunidad quiere abrir otra puerta desde la escalera para acceder al mismo, con la excusa de que puedan haber inundaciones etc.., en la reunión de comuneros del pasado año se aprobó abrir dicha puerta por mayoría, dos vecinos nos opusimos a ello, no teniendo por tanto unanimidad; a la vista de la redacción del acta, en la que se decía que se aprobaba la instalación de la puerta, se enviaron dos burofax al administrador indicándole nuestra oposición. No obtuvimos ningún tipo de respuesta.
    En la reunión de este año, haciendo referencia al acta anterior se aprueba el gasto para la realización de la instalación de la puerta; en dicha reunión hay dos comuneros que nos volvemos a oponer; por lo que sigue sin haber unanimidad. La comunidad se ampara diciendo que esa puerta es legal por motivos de seguridad¿?.
    Han dado comienzo a las obras (pues aparte de la puerta se van a realizar otra mejoras).
    La única solución que me queda es ir a la vía judicial, con el consiguiente desembolso económico que ello conlleva y si es así que posibilidades tengo de que me den la razón, y si me la dieran se podía pedir la condena en costas a la comunidad?. y por otro lado hay alguna base legal en el tema de abrir una puerta por motivos de seguridad
    Muchas gracias por su tiempo

     
    • Mutua de Propietarios 17 diciembre, 2018 at 9:32 am

      Buenos días, muchas gracias por tu comentario. Desde el Colegio de Administradores de fincas de Barcelona- Lerida nos dicen que en este caso hay que tener en cuenta que el espacio es comunitario, y usted tiene el uso privativo. Lo primero de todo sería mirar en los estatutos de la comunidad la normativa referente a las zonas comunes y si es necesaria la unanimidad para realizar este tipo de acciones. En caso de querer optar por la vía judicial, le recomendamos que acuda a un experto en comunidades para que le aconseje debidamente. Un saludo!

       
  8. Gemma Marti 22 noviembre, 2018 at 4:50 pm

    Buenas tardes, los patios de mi finca no aparecen ni en escritura ni en estatutos como privativos, el vecino del 1 pretende utilizarlo como privativo y poner muebles con el voto del 55%,es esto posible o se requiere la unanimidad para hacer uso del mismo en este sentido y constarlo en Estatutos? Son acciones que provocan molestias y ruidos así como desgaste de los mismos.
    Gracias

     
    • Mutua de Propietarios 29 noviembre, 2018 at 11:23 am

      Buenos días Gemma, muchas gracias por tu comentario. Desde el Colegio de Administradores de fincas de Barcelona- Lerida nos aseguran que tiene que existir algún documento oficial (registro de la propiedad, escritura de la comunidad, etc.) en el que se defina si los espacios son comunitarios o no. Debería consultarlo con su administrador de fincas, pues habría que analizar la situación concreta. Un saludo!

       
  9. William montaño 22 noviembre, 2018 at 8:07 pm

    Buenas tardes, tengo mi casa un patio grande de 25metros por otros 25 metros al cual colindan varias varias casas por la parte trasera hay un vecino que su casa es de dos pisos y en el segundo piso iso una terraza y le puso el desagüe hacia mi patio coloco un tendedero de ropa sobre mi patio un equipo de aire acondicionado también sobre mi patio la antena parabólica también quedó dentro de mi patio mejor dicho no utiliza su patio para nada mi patio le use un jardín muy bonito una piscina y y a cancha de micro boobol y el problema ahora es que ya no hay privacidad y todo lo que colocaron sobre la parte interna de mi patio de ve feo mi pregunta que hago hay

     
    • Mutua de Propietarios 29 noviembre, 2018 at 11:25 am

      Buenos días William, muchas gracias por tu comentario. Desde el Colegio de Administradores de fincas de Barcelona- Lerida nos preguntan si el vecino que construyó la terraza en el segundo piso solicitó permisos municipales. ¿Consta en el ayuntamiento este espacio? Si es así, debería también figurar la implantación del desagüe (que se debería hacer siguiendo la normativa municipal). Le aconsejan que consulte en su ayuntamiento sobre las intervenciones que ha hecho su vecino, para poder determinar si lo ha hecho correctamente o no. Un saludo!

       
  10. Adrianna maanriquez 28 noviembre, 2018 at 4:47 pm

    hola. Quería hacer una consulta . yo vivo en un primer piso y desde que llegue arrojas artículos contundente como martillos ceramicas. Cigarrillos y hasta basura…. Yo tengo un espacio a la cúa ees un espacio no apto a la comunidad solo existe él acceso por mi puerta a llegar a ese pequeño despacio ya que la constrictora dejo cerrado por ambos lados con un muro de 3 metros yo Teche ya qje e mandado carta informmando todo lo que estoy pasando e pedido asamblea y no me la dan y no me dan ningjna respuesta …… Queria sabar o que me pueda orientar en este casa porfa

     
    • Mutua de Propietarios 3 diciembre, 2018 at 11:23 am

      Buenos días Adriana, muchas gracias por tu comentario. Desde el Colegio de Administradores de fincas de Barcelona- Lerida nos dicen que por su escrito entienden que tiene un patio (comunitario, pero de uso privativo) en el que le caen demasiadas cosas. Lo único que puede hacer es ponerse en contacto con el administrador de fincas o con el presidente, e intentar gestionar esto en junta. Un saludo!

       
  11. Mari 28 noviembre, 2018 at 5:31 pm

    Buenas tardes. En mi comunidad hay un patio interior al cual solamente se puede acceder “saltando por la ventana” desde la escalera de la primera planta o desde uno de los pisos, también de la primera planta. El uso y disfrute del patio no aparece definido en escrituras y del mantenimiento y limpieza se supone que se encarga una empresa de limpieza, pero no lo hace. Los vecinos de plantas superiores utilizan el patio de tendedero, pero el piso del primero no puede hacerlo por no tener acceso ni altura adecuados. Además este piso es inseguro ya cualquiera puede saltar la ventana y colarse al patio, puesto que no hay ninguna medida de protección (como rejas). Los vecinos se oponen a hacer modificaciones para solventar los problemas de seguridad y de equiparacion de usos. Que se puede hacer? Gracias

     
    • Mutua de Propietarios 3 diciembre, 2018 at 11:25 am

      Buenos días, muchas gracias por tu comentario. Desde el Colegio de Administradores de fincas de Barcelona- Lerida nos dicen que la modificación de ventanas de zonas comuntarias (para mejorar las condiciones de seguridad) se deben acordar en junta de vecinos. Respecto a la equiparación de usos, la realidad es que en numerosas fincas se dan estas condiciones en las que patios comunitarios sólo son de uso y disfrute de un solo vecino, pero esta circunstancia se debe ver reflejada en escrituras (quizás no de los pisos, pero sí de la C.P…o incluso en los estatutos de la comunidad). Su recomendación es que te pongas en contacto con el administrador de fincas, que seguro que os ayudará a solucionar esta problemática. Un saludo!

       

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